租客要求免房租未遂,搬空满屋家电?关注“后

 新闻资讯     |      2020-05-01 08:49

因为疫情,租户要减免房租,房东苏女士没答应,没想到,1个多月的房租没要到,到了收房的时候,室内的空调、全自动洗衣机等电器被租户搬走。租户则称:“让她去法院起诉”。

一起看似不算太大的纠纷,背后其实映射出一个热点话题:“后疫情时代”,我的房租谁来承担。目前,我省相关政策如何规定?法院是否受理过类似的案件?针对此事,律师怎么看?连日来,记者进行了多方走访。

“曹某租我的房子做酒店,2020年3月份房租未交,4月份也不交,我通知她解除租赁合同,谁知道约好交房那天,发现屋里的家电都被搬空了……”27日,郑州市民苏女士向大河报·大河客户端记者回忆起几天前这段经历时,仍然用“很震惊”“万万没想到”来表述当时的心情。

4月27日下午,记者来到郑州市红旗路与经七路交叉口西北角翡丽公馆楼上苏女士的小屋内,室内的确不见家电的踪影,苏女士请来的工人正在重新拾掇屋子。

苏女士告诉记者,这套小户型是她2015年贷款买的现房,当年9月,租给了徐先生,双方签订了房屋租赁合同,合同中列举有“房屋内家具家电清单”,包括电冰箱、洗衣机、电视机、空调等,约定每月房租2000元。“2017年,因租客一直没有付房租,我就打电话联系,是曹某对接的,说由她来接管房子。苏女士提出重新签合同,2018年8月在合同即将到期时,续签了合同,不过新合同上面没有家电清单,“曹某当时说续原来的合同,不用写。”

没想到,这些家电日后竟成了“纠纷点”。苏女士说,发现室内被搬空后,她立即报警,经八路派出所民警到现场进行了解,“租客承认她搬走了房子内的家电。”苏女士说,但曹某告诉民警,这些家电是自己花几十万买的,并未出示证据。

随后,苏女士向记者提供了几段从物业处得来的监控录像视频,显示4月17日深夜11点多,有人搬运洗衣机等下楼,苏女士认出曹某也在其中。

“按说这不是啥巨额财产,关键不是这个理儿,家电是我买的,她不该这样搬走我买的东西。我这里是有她2000元押金,可我的这些损失呢?”苏女士说,她手机里至今仍存着自己购买冰箱、洗衣机、空调等家电的网上购物记录、商家证明和送货安装记录,其中,2015年8月份购买的一台空调实付1788元,显示的收货地址翡丽公馆,收货人是苏女士本人。

苏女士还向记者出具了一份转账记录,显示转账方为“1314情侣主题酒店”,备注为“三个月房费”,金额为5700元。

随后,记者在一款软件上查询该酒店,显示2015年装修,房屋价格在87元至185元不等,目前仍接受约定。

苏女士告诉记者,双方约定房租按季度支付,今年2月底需要交纳下一个季度的房租,不过租客曹女士给她打电话称,因为疫情原因,国家号召减免房租,三月份房租不交了,“通知”一下房东。

苏女士认为,如果4月份还是不交房租,就不打算再把房子租给曹某了。曹某随后同意搬出。4月18日,双方约定交房的日子,苏女士进屋一看,发现屋内已经被搬空了。

苏女士介绍,目前,曹某拖欠了3月份至4月18日1个半月的房租、前三个月的物业费、水费也没有缴纳、搬空了室内家,而她则保留了2000块押金。“我要求她退还空调,补齐房租和物业费,可以退还其押金;如果不愿意缴纳房租,那押金就不予退还,空调她得还我,但她都不同意。”

屋内的家电到底是苏女士购买,还是曹某购买?受疫情影响,曹某租赁的这套房子到底损失有多少,为何强烈要求减免2个月房租?

27日下午,大河报记者联系上曹某,试图核实上述情况,但曹某表示正在忙,有事晚上10点以后再说。

27日晚10时许,大河报记者按照事先跟曹某约定时间,再次拨通了她的电话,“我给你一句话,你告诉她,让她去法院起诉。“曹某提高嗓门说,对于记者提出的问题,对方表示:“一个问题我都不会回答”,说罢挂了电话。

一起看似不算太大的纠纷,背后其实映射出一个热点话题:疫情对酒店、旅游、运输、娱乐等行业产生的影响正逐渐显现,其中就包括,“后疫情时代”,我的房租谁来承担?

记者了解到,为了帮扶中小微企业,前段时间开始复工复产后,各地均推出了各种减免房租政策。其中,2月13日,河南省人民政府印发《河南省应对疫情影响支持中小微企业平稳健康发展若干政策措施》明确,要为中小微企业减负,实施减免房租、用气、用水实行“欠费不停供”措施、缓缴社保等政策。就减免企业房租方面,明确对承租国有资产类经营用房且受疫情影响不能正常经营的中小微企业,免收1个月房租,减半收取2个月房租,已收取的要予以退还。鼓励其他不动产租赁机构对中小微企业适当减免租金。

这也就意味着,目前,政府层面的减免房租政策,仅限于承租国有资产类经营用房的中小微企业,鼓励其他不动产租赁机构对中小微企业适当减免租金,并未对个人减免房租做强制规定。

采访中,苏女士表示,疫情对大家都有影响,“如果你不想交房租,可以跟我商量,而不是你做主宰的方式,‘通知’我不交房租了。”苏女士说,她在培训机构上班,因为疫情同样收入锐减,可每月近2000元房贷一分不少,还要养家糊口,日子也不好过。“关于房租免不免的问题,我作为房东给你予以减免,是我的情分,不给你免,我也没有什么过错,是不是?”

那么,一旦陷入租赁纠纷,到底谁该让谁一步?此类案件进入诉讼程序后,法院审判过程中有哪些适用原则?

省法院民四庭庭长周志刚介绍,疫情对社会生活冲击是全方位、深层次的,那些对经济流动性的依赖度强的行业和抗风险能力较弱的市场主体因此受到的冲击更大,体现在中小微企业上尤为突出。省法院此前出台了《关于依法妥善办理中小微企业受疫情影响案件的工作指引》,对不可抗力和情势变更原则在涉疫情案件的适用做出了类型化的解读,同时也对租赁合同、借款合同等受疫情影响较大的几类具体合同类型做出了操作性很强的规定,法院在审理相关案件过程中,要准确地把握合同的解除条件和变更标准,而不能大而化之,“一刀切”地按照不可抗力解除合同来处理。

记者了解到,此前,最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》,为法院依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件,提出十条具体措施。其中提到,在涉疫情民事案件审理过程中,根据案件实际情况,准确适用法律,平衡各方利益,保护当事人合法权益,服务经济社会发展,实现法律效果与社会效果的统一;当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的,应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。

河南省风向标律师事务所律师单艳伟接受记者采访时表示,苏女士面临两个问题,第一,她是否有义务免房租;第二,被拉走的家电如何处理。

针对第一个问题,单艳伟律师认为,疫情虽然属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力,也并非必然导致合同免责解除。疫情作为不可抗力,是否构成合同解除免责事由,与合同履行期限、合同履行内容、疫情影响程度及因果关系等相关。房屋租赁一般可分为经营性商业用房租赁与非经营性居住用房租赁,两者在租赁目的、主体、费用承担等方面存在很大差异,疫情的出现,对这两类合同履行的影响完全不同。总体而言,疫情防控措施往往会导致经营性商业用房(含厂房)的使用大大受限,影响较大;非经营性居住用房的使用受限不大,影响不明显。

针对家电纠纷,单艳伟律师认为,若这批家电确实为房东购买,当时租户把家电拉走时房东可以报案,因为这与是否应当退还押金是两个不同的法律关系。租户如果擅自拉走不属于自己的东西,如果数额低的话,可能涉及到盗窃行为,属于治安处罚,如果金额过高可能涉嫌盗窃罪。

不过,单艳伟也提醒,双方之所以就家电起纠纷,与两人租赁合同上未清楚表明家电具体数量、品牌等有关。此案提醒广大房东及租客,入户前一定要在合同上将贵重物品约定清楚,避免退租时说不清楚。

28日,记者再次联系苏女士了解警方处理结果。苏女士告诉记者,警方认为此案涉及到租赁纠纷,并非入室盗窃,因此无法立案。

2020年元月,李山(化名)与李强(化名)签订了房屋租赁合同,李山向被李强支付房屋租赁订金6000元。因疫情发生,该房屋未交付。疫情缓解后,李山要求李强交付房屋,但考虑到房屋空闲两个多月,为减少损失,李强要求上涨房租,双方无法达到一致意见,起诉到了荥阳市人民法院。

由于案情并不复杂,法院推荐双方通过“人民法院调解平台”申请调解。在调解过程中,调解员从互利互赢的角度积极调解,双方最终达成和解,解除合同,李强退还李山5000元订金。