房地产:累计销售增速小幅上行 竣工持续修复

 新闻资讯     |      2020-01-09 13:03

2019年1-11月,全国商品房销售面积148905万方,11月,规模房企继续“以价换量”促销,叠加去年的低基数效应,单月销售增速同比+1.1%,带动累计增速继续修复,同比+0.2%。展望后市,由于10月、11月以来部分地区调控出现松动,考虑到整体市场环境依然较去年同期略好,且去年同期基数也较低,预计12月单月销售大概率维持正增长,全年销售面积有望与去年持平或微增。

展望2020年,我们给予稳中略降的判断。11月虽同比销售面积继续为正,但销售均价环比转负,由于房地产的“买涨不买跌”倾向,我们判断量价难以长期背离,销量最终会追随价跌回落。12月12日的中央经济会议重申:“全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期”,结合当前房价地价下行,预期偏悲观的背景,我们认为2020年1-2季度的房地产行业,会是一个基本面弱、政策强的行情,呈现与今年相反的态势。

2019年1-11月,房地产开发企业到位资金160531亿,同比+7.0%,增速与1-10月回落持平。其中国内贷款23013亿,+5.5%;自筹资金52511亿,+3.7%;定金及预收款54482亿,+10.0%;个人按揭贷款24395亿,+13.9%。1-11月房企到位资金增速较1-10月持平,融资结构上维持我们一直强调的内外部分化:11月,个人按揭、定金及预收款等内部融资渠道增速维持高位,内部融资渠道(国内贷款、自筹资金等)依旧偏弱。11月房企依旧在抓回款方面卓有成效,但强调回款的背休闲衬衫后是对去化的牺牲,在目前行业整体去化及降价压力较大背景下,我们判断内部融资继续改善的空间不大,结合各方面因素考虑,看好在融资端的政策出现边际改善。

2019年1-11月,房地产开发企业土地购置面积21720万方,同比下降14.2%,降幅比1-9月收窄2.1pct;土地成交价款11960亿,同比下降13.0%,降幅收窄2.2pct。土地市场自8月以来持续回升,成交溢价率低位有所回升:11月全国100大中城市成交土地溢价率7.32%,较上月提升0.39pct,其中一线城市土地溢价3.78%(同比下降0.24pct),二线9.33%(同比上升2.23pct),三线服装定制城市7.23%(同比下降0.82pct)。10月土地购置面积降幅继续收窄,我们认为主要因为:1、低基数效应;2目前房企在手库存较低,同时土地价格回归理性,此时拿地有主动(价格便宜)和被动(补库存)的双重诉求。

开发投资维持韧性。1-11月,全国房地产开发投资121265亿,同比增长10.2%,较1-10月回落0.1pct;新开工如期回落,1-11月,房屋新开工面积205194万方,同比增长8.6%,增速回落1.4pct。竣工持续修复,1-11月,房屋竣工面积63846万方,同比下降4.5%,降幅收窄1.0pct。房地产开发投资的韧性,主要因土地购置费下滑带来的影响边际减弱,同时新开工依旧高位让施工有支撑。在预期内,房企有年底交房确认业绩的诉求,若主流房企年初竣工计划按期完成,预计未来一段时间竣工在低基数及剪刀差弥补多因素影响下,竣工会持续修复。

11月,商品房销售面积如继续回正,但总量数据较好的背后,我们需关注均价的回落,房地产行业难以长期量价背离,价跌后量缩就不远。12月12日的中央经济会议提出2020年继续坚持“稳房价、稳地价、稳预期”的主基调,在当前真实基本面与预期持续下行背景下,我们看好政策端呈现因城施策式的持续改善。行业配置方面,降速后的房企不再比拼规模,应更关注经营效率与风险控制指标。建议关注管控优良,有融资、产品力与竞争力优势的行业龙头:融创中国、万科A、保利地产;及致力于降杠杆、优化内控、进入业绩释放期的优质一线:华夏幸福、旭辉控股集团。

公司2019年12月销售金额573.1亿元,同比下跌9.0%,环比上升5.1%。1-12月累计销售金额为6308.0亿元,同比增长3.9%。1-12月累计销售面积4112.2 万平方米,同比增长3.1%。公司主要布局一二线,在全年整体销售去化下行的情况下,继续维持正增长,在克而瑞公布的全口径房企销售榜单上稳居商务休闲装第二位,龙头地位稳固。(东方证券)

公司地产业务依托产业新城,能够充分了解每一块地的价值,并以较低的成本提前锁定,避免资金沉淀,同时保证可售资源。公司销售面积/土地储备仅1.04,明显低于主流房企。公司预收账款1350亿元,对2018年房地产结算收入的覆盖率为262%,可结算资源充足。(国盛证券)